Wycena nieruchomości ma na celu ustalenie rzeczywistej wartości rynkowej, odtworzeniowej lub katastralnej. Zasady postępowania przy wycenie nieruchomości zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wyceną zajmuje się rzeczoznawca majątkowy, który ma do tego odpowiednie uprawnienia.

Jakie są metody wyceny nieruchomości?

Przy wycenie nieruchomości mamy do wyboru cztery podejścia, czyli sposoby na wycenę nieruchomości. Każde jest polecane w innej sytuacji. Podejścia dzielą się jeszcze na metody, a metody dzielą się na techniki.

Podejścia mamy następujące:

– podejście porównawcze
– podejście dochodowe
– podejście kosztowe
– podejście mieszane

Podejście porównawcze

Takie podejście stosujemy, kiedy mamy możliwość porównać naszą wycenianą nieruchomość do innych podobnych na rynku i zostały sprzedane nie dalej jak dwa lata temu. Pierwszą dostępną metodą jest porównywanie parami. Potrzebujemy nieruchomości, które były w obrocie oraz znamy dokładną cenę transakcji, warunki transakcji i cechy określające te nieruchomości. Potrzebujemy minimum 3 do 5 takich nieruchomości podobnych.

W metodzie korygowania ceny średniej musimy wziąć więcej, przynajmniej kilkanaście, nieruchomości. Też porównujemy nieruchomości, więc musimy mieć informacje o tych transakcjach. Nieruchomości podobne muszą mieć cechy zbliżone do wycenianej oraz takie samo przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Stosuje się tutaj odpowiednie współczynniki do korygacji ceny średniej z uzyskanego zbioru.

Analizy statystycznej rynku, czyli kolejnej metody, raczej się nie używa. Tutaj musielibyśmy uzyskać dużo więcej nieruchomości i informacji o nich, co jest już trudniejsze w wykonaniu. Warto sprawdzić również metody w co zainwestować 10000 zł, niekoniecznie musi być to nieruchomość.

Podejście kosztowe

Podejście kosztowe wykorzystuje wartość odtworzeniową nieruchomości. Oznacza to,że uwzględnia się w tym podejściu wartość zużycia nieruchomości. Mamy tutaj dwie metody – kosztów odtworzenia oraz kosztów zastąpienia. Pierwsza z nich polega na tym,że do kwoty wartości nieruchomości dolicza się koszty nakładu jaki musimy ponieść, żeby odtworzyć (przywrócić) nieruchomość do pierwotnego stanu. Przyjmujemy tutaj zastosowanie tych samych technologii , które były wcześniej użyte, o ile się da.

Druga metoda to metoda kosztów zastąpienia, czyli określenie jaki byłby koszt zbudowania obiektu o takim samym przeznaczeniu ale przy użyciu nowoczesnych rozwiązań. W tym podejściu mamy jeszcze trzy techniki – szczegółową, elementów scalonych i wskaźnikową.

Podejście dochodowe

Stosowane wtedy, kiedy możliwy jest do uzyskania dochód z nieruchomości. Metody to inwestycyjna oraz zysku. Pierwsza z nich, czyli inwestycyjna opiera się na uwzględnieniu opłacanych czynszów oraz opłat z tytułu innych praw do najmu. Dotyczy ona głównie obiektów handlowych i biurowych. Metoda zysku natomiast polega na uwzględnieniu dochodu z prowadzonej na niej działalności gospodarczej. Ta metoda stosowana jest przy hotelach, restauracjach, stacjach paliw czy obiektach sportowych. Dzieli się na dwie techniki – kapitalizacji prostej i dyskontowania strumieni pieniężnych.

Podejście mieszane

Podejście mieszane jest wskazane, kiedy nie mamy żadnej nieruchomości podobnej będącej przedmiotem transakcji w przeciągu dwóch ostatnich lat. Metoda pozostałościowa jest stosowana, kiedy trzeba uwzględnić jeszcze remont, przebudowę czy inne podobne prace. Metoda wskaźników szacunkowych gruntu, jak nazwa sugeruje, nadaje się do oszacowania wartości gruntów. Natomiast metoda kosztów likwidacji jest rozważana, kiedy obiekt idzie do rozbiórki.

Więcej wiedzy na temat nieruchomości uzyskasz na portalu praktycznieopieniadzach.pl/